A venda de imóveis entre pais e filhos é um assunto que costuma gerar muita dúvida, especialmente porque não segue a mesma regra da doação entre pais e filhos.
Mas a resposta para a pergunta é, sim, é possível que a venda de imóvel entre pai e filho ocorra. Para que ela aconteça de forma correta, porém, precisamos estar atentos a determinadas questões importantes!
Inicialmente, vamos observar o que diz o artigo 496 do Código Civil:
Art. 496. É anulável a venda de ascendente a descendente, salvo se os outros descendentes e o cônjuge do alienante expressamente houverem consentido.
Parágrafo único. Em ambos os casos, dispensa-se o consentimento do cônjuge se o regime de bens for o da separação obrigatória.
Ou seja, a lei prevê que a compra venda poderá ser anulada por algum dos herdeiros ou cônjuge que se sentir prejudicado. Para evitar o risco, daí a importância de que todos os herdeiros e o cônjuge forneçam, por escrito, a sua concordância ao negócio realizado.
A exceção prevista no parágrafo único é em relação à desnecessidade de consentimento do cônjuge na separação obrigatória de bens, já que, nesse caso, o cônjuge não é herdeiro.
Dica de ouro!
Existem diversos casos em que já se discute judicialmente a partilha de alguns bens, quando comprovadamente adquiridos em conjunto pelo casal, mesmo no regime de separação obrigatória (pois nesse regime, o cônjuge não herda se tiver concorrência com descendentes).
Desta forma, como forma de resguardo, recomendo que seja colhida a anuência do cônjuge, ainda assim!
Simulação?
Uma outra situação que é preciso destacar é a doação ao filho, disfarçada de compra e venda.
E por que as pessoas fariam isso? Porque as regras de doação de bens entre pais e filhos é mais limitada que as da compra e venda, não podendo os primeiros desfazerem-se (por doação) de mais de 50% dentre o total dos seus bens, para não prejudicar a futura herança dos demais herdeiros.
Isso não sou eu quem diz, mas nossa legislação. Veja o artigo 1.846 do Código Civil:
Art. 1.846. Pertence aos herdeiros necessários, de pleno direito, a metade dos bens da herança, constituindo a legítima.
Já a compra e venda não possui tal limite pois entende-se que o patrimônio está apenas sendo modificado e não desfeito (já que há um pagamento).
Assim, é preciso atentar-se para o fato de que a simulação de compra e venda a um filho pode vir a ser declarada como fraude e o negócio ser anulado.
Conclusão
Para concluir, vamos fazer uma breve recapitulação dos principais pontos deste artigo através do diagrama abaixo.
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