Pode! Mas é preciso estar atento a alguns detalhes: seja você o proprietário, seja você o inquilino, e, até mesmo, o interessado em comprar o imóvel locado.
A Lei 8.245/91, chamada Lei do Inquilinato, prevê muitas garantias à todas as partes envolvidas nas relações contratuais de locação de imóveis. Seu artigo 27, por exemplo, dispõe sobre o Direito de Preferência do locatário. Já ouviu falar nele?
O Direito de Preferência permite ao locatário possuir a preferência na venda do imóvel locado, sempre que houver interesse do locador vendê-lo, pelas mesmas condições e valores oferecidos à terceiro, ainda que o contrato de locação esteja em vigência.
Como deve acontecer, segundo a lei:
1) O locador informa o locatário (através de notificação judicial ou extrajudicial! Não pode ser por WhatsApp, telefone, pessoalmente…) sobre seu interesse em vender o imóvel; se já houver uma proposta de terceiro interessado, o locador deve informar ao locatário sobre todos os seus termos e condições: preço, forma de pagamento, garantias.
2) O locatário possui 30 dias para responder, se possui, ou não, interesse em comprar o imóvel nas mesmas condições apresentadas;
3) Se ficar em silêncio ou negar interesse, o locador poderá prosseguir com a venda.
3.1 O locatário deverá sair do imóvel?
a) NÃO: Se houver uma cláusula de vigência em caso de alienação, no contrato de locação por prazo determinado, e este contrato estiver averbado junto à matrícula do bem;
b) SIM: caso a hipótese acima não tenha ocorrido e não houver interesse em manter a locação. O comprador terá 90 dias para pedir a retomada do imóvel, e o locatário terá mais 90 dias para desocupá-lo.
Locador não informou ao locatário sobre a proposta de venda recebida e vendeu o imóvel a terceiro. O que cabe ao locatário prejudicado fazer?
1) Se o contrato de locação não estiver averbado junto à matrícula do imóvel locado: Caberá ao locatário requerer, na justiça, indenização por perdas e danos.
CONDIÇÕES: O locatário terá de comprovar que possui capacidade financeira para adquirir o imóvel nas mesmas condições em que foram vendidas ao terceiro.
2) Se o contrato de locação estiver averbado junto à matrícula do imóvel locado: O locatário tem direito de haver para si o imóvel, na justiça.
CONDIÇÕES: A averbação do contrato de locação deve ter ocorrido há, pelo menos, 30 dias, a contar do registro da compra e venda (ao terceiro) efetuada;
O locatário deverá depositar judicialmente o preço pago pelo imóvel, e todas as despesas do ato de transferência, para comprovar que possui condições suficientes para adquirir o imóvel.
PRAZO: O locatário possui o prazo de 06 meses para ingressar com a ação, a contar do registro da compra e venda.
OBSERVAÇÕES: Caso o negócio venha a ser desfeito, o terceiro, que houver adquirido o bem, terá direito a reaver todos os valores pagos, além de pleitear indenização.
➠ Se você estiver na condição do terceiro que busca adquirir um imóvel que esteja locado, é essencial verificar se foi, efetivamente, oferecida a preferência ao locatário (e negada a oferta por ele) para evitar ser surpreendido, posteriormente, com uma ação anulatória da venda do bem.
➠ Se você estiver na condição de locador, descobriu que tem direito a vender seu imóvel durante a vigência de uma locação, mas, também, que existem várias regras a serem observadas. Por isso, atenção!
➠ Se você for o locatário, agora conhece a possibilidade e a importância da averbação do seu contrato de locação na matrícula do imóvel locado, e, com isso, poder fazer valer seu direito de preferência!
Entendeu por que é tão importante (à todas as partes) buscar uma assessoria jurídica especializada no assunto?
É sempre melhor prevenir, do que remediar!
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